土地房產稅收計算及常見風險點
房土兩稅相關政策說明
稅政三股
房產稅
-1.房產稅納稅人
-房產稅以在征稅范圍（城市、縣城、建制鎮和工礦區） 內的房 屋產權所有人為納稅人。
-產權屬于集體和個人所有的, 由集體單位和個人繳納。
-無租使用規定。無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依 照房產余值代繳納房產稅。
-免租期規定。對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免 收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納 房產稅。
房產稅
-2.房產稅稅率
-房產稅采取比例稅率，按照計稅依據不同，確定了兩種稅率：
- （1） 自行使用，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%（從 價計征）；
- （2）對外出租，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12% (
從租計征）
-對個人出租住房，不區分用途，減按4%的稅率征收房產稅。
房產稅
-3.計稅依據
- （1）按照房產租金計稅的房產，計稅依據為房產租金（不含 增值稅）。
- （《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅 依據問題的通知》財稅〔2016〕43號）
- （2）按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產 原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發 土地發生的成本費用等。
房產稅
-3.計稅依據
-為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以 房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水 、采暖、消防、 中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在 會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房 產稅；對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入 房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備 和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計 入房產原值。
- （《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施 計征房產稅有關問題的通知》 國稅發〔2005〕173號）
房產稅
-3.計稅依據
- （3）宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地 面積并據此確定計入房產原值的地價。（財稅[2010]121號）
-宗地容積率=總建筑面積/土地面積
-案例：某工廠有一宗土地占地2000平米，土地單價1萬元，該 宗土地上房屋建筑面積800平米，計算該宗地容積率=總建筑面 積/土地面積=800/2000=0.4，因此，計入房產原值的地價=應 稅房產建筑面積×2×土地單價=800平米×2×1萬元/平方米
=1600萬元。如果土地上房屋建筑面積大于等于1000平方米， 地價應全部計入房產原值。
房產稅
-4.應納稅額
-從價計征：應納稅額=應稅房產原值×（1-30%） × 1.2%
-從租計征：應納稅額=不含增值稅租金收入× 12%
房產稅
-5.納稅義務發生時間
-納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產 稅。
-納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產 稅。
-納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳 納房產稅；在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋 , 從當月起計征房產稅。
房產稅
-5.納稅義務發生時間
-納稅人購置新建商品房， 自房屋交付使用之次月起繳納房產稅
-納稅人購置存量房地產， 自房產證簽發次月起繳納房產稅。
-納稅人出租、出借房產， 自交付出租、出借房產之次月起繳納 房產稅。
-房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房， 自房 屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。
土地使用稅
-1.土地使用稅納稅人
-在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人
- （1）一般情況下，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個 人繳納。
- （2）對外出租
-a.對外出租的情況，一般也由出租人（擁有土地使用權的一方 ) 繳納土地使用權。
土地使用稅
-1.土地使用稅納稅人
-b.無租使用，一般由實際使用方繳納土地使用稅。 即：對納 稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使 用稅；對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關等 單位使用鐵路、 民航等單位的土地），免征土地使用稅。
- （3）承租集體建設用地
-承租集體所有建設用地的， 由直接從集體經濟組織承租土地的 單位和個人，繳納城鎮土地使用稅。
- （《財政部 稅務總局關于承租集體土地城鎮土地使用稅有關 政策的通知》 財稅〔2017〕29號）
土地使用稅
-2.稅率
-一級土地11.2元/平方米；二級土地9.6元/平方米
-羅莊區一級土地范圍：東至沂河，西至京滬高速公路，南至南 外環路，北至羅莊區與蘭山區交界處。
- 二級土地范圍：除一級土地外的土地均為二級土地。
-注：如有其他區縣遷移至羅莊的，請及時更正稅源采集信息。
土地使用稅
-3.計稅依據
- （1）土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據， 依照規定稅額計算征收。
-在應稅面積的確定上有先后次序：
- （一）納稅人持有縣以上人民政府核發的土地使用證書的，按 照證書確認的土地面積計算納稅；
- （ 二）尚未核發土地使用證書的，但能夠提供土地出讓（劃撥 ) 、轉讓合同的，納稅人可按照合同約定的土地面積申報納稅
土地使用稅
-3.計稅依據
- （2） “土地使用權共有 ”情況下計稅依據的確定
- （一）共有的各方應按其實際使用的土地面積占總面積的比例 , 分別計算繳納土地使用稅。
- （ 二）納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層 建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例 計征土地使用稅。
-計稅依據=建筑面積/總建筑面積*總土地面積 - （門面房比照建筑面積比例計算應稅土地面積）
土地使用稅
-4.納稅義務時間問題
- （1）一般情況，以取得土地的次月起繳納土地使用稅。
- （2） 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方
從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同 未約定交付土地時間的， 由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城 鎮土地使用稅。
房土當前執行的普惠性政策
-優惠政策
- （1）小規模納稅人：2019年1月1 日至2027年12月31 日享受減 半優惠
-其中2021年1月1 日-2023年6月30 日，房土享受疫情困難免征 - （2）增值稅小規模納稅人、小型微利企業和個體工商戶：
2022年1月1 日至2027年12月31 日享受減半優惠
-注：請在采集稅源信息時，準確勾選優惠政策及代碼。
